• 低溢价、底价成交增多,甚至流拍,土地市场仍远未见底?

  • 当前位置:小宋虻岩网|  社会| 低溢价、底价成交增多,甚至流拍,土地市场仍远未见底?

低溢价、底价成交增多,甚至流拍,土地市场仍远未见底?

进入9月,底价、低溢价率成交以及流拍的土地在市场上密集出现。深圳、广州的土地市场同样如此。5宗商业用地中,有3宗以底价成交。而在9月4日至6日的三天时间内,天津土地成交总价近百亿元,其中底价成交的地块

浏览次数:3931发布时间:2019-10-16 22:13:48

9月份,市场上频繁出现底价、低地价和土地出让。这种降温趋势不仅出现在炎热的二线城市,也出现在“土地和石油一样贵”的前一线城市。

国家统计局的统计数据显示,今年前8个月,房地产企业的购买面积和土地交易价格同比下降20%以上。业内人士预计,在收紧融资的前提下,未来土地市场的降温趋势不会改变,土地交易面积全年减少30%将是较去年同期的主要趋势。

一线城市的地价经常显示底价和低溢价交易。

日前,北京市大兴区瀛海镇首例集体土地建设以底价15.13亿元出售,未来平均售价为每平方米2.9万元。

此外,9月12日,天恒和恒基赵晔协会以24.25亿元的成交价格收购了已有近10年历史的北京顺河地区的最后一块土地,溢价仅为1.5%。该地块规划建筑面积为48000平方米,居住面积为33500平方米,容积率为1.5。

“根据商业部分价值为住宅部分一半的计算,住宅部分的楼面价格约为59,600元/平方米,低于以前纯住宅建筑的1.1的容积率。”中原地产首席分析师张大伟表示。

今年5月,孙和的最后一个纯住宅小区以30.2亿元的价格售出,溢价为23.3%。

在上海,底价和低溢价也很多。9月5日,上海浦东新区张江中心区的地块被拍卖,总开发量近83万平方米。该地块用于商业办公、其他商业服务用地和出租房屋。陆家嘴集团的子公司以91.09亿元的底价赢得了这笔交易。

9月11日,上海杨浦新江湾板块出售了一块住宅用地。投标人为华润钻石,总成交价为38.13亿元,底价为52,500元/平方米。保险费率仅为0.02%。同样在9月份,金融街以19.9亿元的价格赢得了上海崇明县承桥镇的两处住宅,地价分别为0.22%和0.19%。

深圳和广州的土地市场也是如此。9月12日,深圳敲定了位于南山后海中心区的综合用地,由华润置地以46.6亿元的初始挂牌价格授予。

广州增城的三处房产于9月2日集体出售,总起拍价为59.97亿元。招标开始后不久,新世界、珠江实业和华侨城分别收集了3块有底价的土地。此外,9月9日,广州黄埔科技城进入市场,出售商业兼容的商业用地。和晶泰富豪财团获得底价2.5亿元,底价9504元/平方米。

二线城市有更多的土地被巡逻。

除北京、上海、广州和深圳等一线城市外,热门二线城市的土地热度也有所降温,以保留价或低溢价出售的土地数量也在增加。

9月17日,长沙大王山区北部的一处双限地块以22.88亿元的底价出售,由建发地产的一家子公司收购。9月10日,武汉武昌滨江商务区挂牌出售两块地皮,总起拍价为116亿元。最终,华夏幸福以底价赢得了这两个地块。

杭州的土地出让金一直在城市排名中名列前茅。中原地产数据显示,今年前8个月,杭州的地价为17.83%,同比下降38.54%,而9月份的地价也有所下降。

9月10日,杭州共有11块土地以106.02亿元的价格出售,其中包括6块住宅用地和5块商业用地,大部分以低价或底价出售。在这6块住宅小区中,只有余杭区北部良渚的商业和住宅小区达到最高价格并实现了自给自足,而其他5块住宅小区的溢价很小。在五个商业场所中,有三个以底价出售。

9月,天津是土地市场上“量大价低”最明显的二线城市。9月12日,天津卖掉了津南的四块土地。最终,德州平德地产以5.6亿元的底价赢得了一处宅基地,兴城地产以8,200万元的底价赢得了两处商业服务网站,另一处商业服务网站被出售。

从9月4日到6日的三天时间里,天津的土地总成交价格接近100亿元,其中基准价格是主流,还有很多地段是随意出售的。9月4日,天津10块土地进入市场。其中,滨海高新区6块土地和生态城市旅游区2块土地以底价出售,生态城市旅游区1块土地以底价出售。河西新梅江板块家园被中海地产以22.2亿元的总价和6%的溢价收购。

此后,9月5日,天津出售了西青和宝坻两个综合用地,底价也是32.2亿元。9月6日,天津市以0.12%的地价以16.67亿元的价格赢得了津南区的综合土地出让。

值得注意的是,9月份的土地流转现象正在增加。9月3日,武汉计划出售5块土地,但最终将出售2块。惠州市惠城区9月份推出5个包裹,4个已经售出。

土地市场降温预计将继续下降

该机构的数据也支持9月份全国土地市场大幅下跌的变化。

中原地产研究中心的统计数据显示,截至9月10日,9月份共有50块交易金额超过5亿元的地块,平均溢价仅为7%。其中,多达20块土地以底价出售,占总面积的40%,创下今年的新纪录。在50个地块中,只有19个地块的保险费率高于10%,其中只有2个地块的保险费率高于50%。

事实上,从8月份开始,土地市场已经明显低于前几个月。8月,全国70个热点城市土地交易1057宗,土地交易总额2501亿元。土地交易的溢价仅为8.15%,而7月份土地交易的溢价为两位数,达到12.53%。

9月16日,国家统计局公布的数据显示,今年1月至8月,房地产开发企业购买土地1.2236亿平方米,同比下降25.6%。土地成交价6374亿元,同比下降22%。

土地市场的变化与房地产融资的收紧密切相关。张大伟认为,资本已经成为企业获取土地的主要决定因素。在过去的4个月里,房地产企业的资本状况一直在恶化,由于融资政策的收紧,土地控股企业的数量有所减少。尤其是自8月份以来,土地市场已经进入了快速退烧阶段。

关于今年下半年土地市场走势,58安居克房地产研究所首席分析师张博认为,8月份,一些大型品牌住宅企业已经报告暂停或暂停征地。预计土地市场整体降温趋势不会改变,全年土地交易面积较去年同期减少30%将是主要趋势。

然而,一些业内人士认为,虽然土地市场正在降温,但现在是补充竞争对手大举投资的房地产企业头寸的好时机。然而,现在谈论土地市场何时触底还为时过早,因为土地市场仅冷却了两个月。

八大胜